养老院的投资和效益分析
阳光养老综合服务中心三年预计投资额为300万元，其中前期投资用于房屋租赁规划改造、绿化供暖120万元：医护、健身设备及安装费80万元，生活用品床具被褥等30万元，有线电视通讯设备娱乐器材等20万元：养殖场种植园50万元。资金筹措，阳光养老综合服务中心自筹金额150万元，申请上级部门资、补、助或协助借贷金额150万元。服务中心拟建床位200张，按年入住率70%计算，按自理老人每月六百元计算，预计可收入100万元左右，家政服务、培训等可收入十万元左右，种植园，养殖场预计收入20万元左右。年收入130万元。费用：员工工资30人，40万元，低值易耗品水电费厨房成本40万元，老年公寓价格，管理费办公费8万元，房屋租赁费12万元，年费用105万元，老年公寓收费，年实现利润25万元。十二年可收回全部成本。
入住率或床位空置率
养老中心入住率或床位空置率
统计数据表明，320 家养老院总共拥有养老床位69202 张，平均每家养老院216.26 张；总共入住老人45221人，平均每家养老院入住老人 159.52 人，养老 床位入住率为65.35%，换言之，养老床位的空置率为 34.65%。也就是说，超过1/3 的养老床位实际上处于 空置状态。
从不同性质的养老院来看，养老床位入住率或空置率存在比较大的差别。公建民营养老院以平均 228.15 张养老床位、平均入住老人168.79 位老人，马鞍山老年公寓，入住率为73.98%，位居养老床位利用率第1。公办养老院以平均198.41张养老床位、平均入住134.54 位老 人，入住率为67.81%，居养老床位利用率第二位。民办养老院以平均 228.15张养老床位、平均入住 141.75 位老人，入住率为 62.13%，居养老床位利用率第三位。即使养老床位利用率较高的公建民营养老院，养 老床位的空置率也超过了1/4。
从东、中、西部地区的养老院来看，养老床位的 入住率或利用率水平差别不是很大。中部地区养老院 以平均 231.27张养老床位、平均入住 155.09 位老人，入住率为67.06%，老年公寓收费标准，居第1位。东部地区养老院以平均 221.85张养老床位、平均入住 144.72 位老人，入住率 为65.23%，居第二位。西部地区以平均197.32 张养老床位、平均入住127.13 位 老人，入住率为64.43%，居第三位。
公办养老机构入住的老人低于民办和公建养老院
失能半失能老人、高龄老人、空巢老人是目前养老服务需求Zui迫切，也是养老护理服务难度大的三个群体。他们的养老服务需求是刚需，也是我国养老服 务机构应该优先予以保障和满足的养老服务需求。从调查的结果看，目标入住人群为“面向社会上的失能 老人”的养老院占 50.6%，超过了养老院总数的一半。公建民营养老院和民办养老院以失能老人为主要 目标人群的比重，分别为 63%和 73.5%，远远高于其他人群。但是，公办养老院以失能老人为主要目标人 群的比重仅仅为 25.8%。大量的其他调查也说明，一些民办养老院实际入住的老人中失能老人所占比重甚至超过 80%，民办养老院和公建民营养老院入住的失能老人比重远远高于公办养老院。
公办养老院以五保户和孤寡老人为主要目标人群 的超过80%，这同公办养老院承担着政府的“兜底”职能是分不开的。针对这一情况，我们在多份研究报告中提出，公办养老机构的这一职能定位必须调整。
公办养老机构要根据各自的特点和优势，建设成医养 结合型的、面向失能半失能老人的“专科”型养老机构，重点为“三无”和“五保”老人、低收入老人、经济困难老人中的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。也就是说，公办养老机构的职能 只保留原兜底对象中的失能半失能老人养老服务托底；原来兜底对象中能够自理的老人，政府完全可以 采取购买公共服务的方式鼓励他们入住民办养老机构，也可以采取发放养老服务补贴的方式鼓励他们居 家养老和社区养老。
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