马鞍山市花山区房屋完损鉴定基本流程

房屋完损鉴定是第三方房屋鉴定机构的基础业务之一，核心是对房屋的结构部分、装修部分、设备部分的完好与损坏程度进行全面检查、检测与评定，Zui终划分完损等级，为房屋维修、养护、改造、交易、保险理赔等提供技术依据。

现场勘查与检测是房屋完损鉴定的核心环节，需按 “整体核查→分部分项检测→重点部位复核” 的顺序开展，确保覆盖房屋所有组成部分。

1. 现场安全评估与准备

鉴定人员进场前，对房屋周边及内部环境进行安全评估，排查即时坍塌、高空坠物、电气漏电等风险，必要时采取临时封闭、支撑措施。

划定检测区域，设置安全警示标志，配备个人防护装备（安全帽、反光背心等）。

2. 房屋整体概况核查

采用目视法结合尺量，核查房屋的实际结构类型（砖混、框架、钢结构等）、层数、建筑面积、平面布局，与资料是否一致。

核查房屋的整体外观，初步判断有无明显倾斜、变形、裂缝等宏观损伤，记录周边环境（如相邻工程施工、腐蚀性介质、振动源等）对房屋的影响。

3. 分部分项完损状况检测

按房屋的结构部分、装修部分、设备部分三大类，逐一开展详细检测，记录各部分的完损状况，填写《房屋完损检测记录表》。

（1） 结构部分检测

结构部分直接影响房屋安全，需重点检测基础、墙体、梁、柱、板、屋盖等核心承重构件：

基础：检测基础有无沉降、开裂、腐蚀、酥松等损伤，通过上部结构的沉降裂缝（如墙体斜裂缝）间接判断基础不均匀沉降情况，必要时采用水准仪检测沉降差。

墙体：区分承重墙与非承重墙，检测墙体有无裂缝（位置、长度、宽度、方向）、酥松、粉化、剥落、倾斜等损伤，核查构造柱、圈梁的完整性及连接可靠性。

梁、柱：检测梁、柱有无裂缝（受拉区、节点部位重点）、变形（挠度、垂直度）、混凝土剥落、钢筋外露锈蚀（混凝土结构）、锈蚀、焊缝开裂（钢结构）等损伤。

楼板：检测楼板有无裂缝（表面裂缝、贯穿裂缝）、变形、剥落、露筋等损伤，核查预制板连接的可靠性（灌缝质量、板端锚固）。

屋盖：检测屋架、屋面梁有无变形、裂缝、锈蚀，屋面防水层有无破损、渗漏，屋面板有无松动、脱落等损伤。

（2） 装修部分检测

装修部分影响房屋的使用功能与外观，检测内容包括：

地面：检测地面有无裂缝、起砂、空鼓、剥落、积水等损伤。

墙面：检测内墙、外墙有无裂缝、空鼓、剥落、返潮、霉变等损伤，外墙有无渗漏。

门窗：检测门窗框有无变形、锈蚀，玻璃有无破损，开关是否灵活，密封是否良好。

吊顶：检测吊顶有无变形、开裂、松动、脱落等损伤。

（3） 设备部分检测

设备部分包括给排水、电气、暖通等系统，检测内容包括：

给排水系统：检测管道有无锈蚀、渗漏，阀门开关是否灵活，水表、水龙头等配件是否完好。

电气系统：检测线路有无老化、破损，配电箱、开关、插座是否完好，接地是否可靠。

暖通系统：检测暖气片、空调外机等设备是否完好，管道有无锈蚀、渗漏。

4. 重点部位复核与辅助检测

对现场检测中发现的可疑部位（如宽度较大的裂缝、明显变形的构件、渗漏严重的区域）进行复核检测，采用专业设备获取精准数据（如裂缝测宽仪测裂缝宽度、全站仪测房屋倾斜率、回弹仪测混凝土强度）。

记录损伤的成因（如沉降、荷载、温度、腐蚀等）及发展趋势（如裂缝是否持续扩展、沉降是否稳定）。

房屋完损鉴定是指通过专业的技术手段和评估标准，对房屋的结构、装修、设备等组成部分进行全面检查，确定其当前的质量状况和损坏程度，并据此评定房屋的完损等级。这一过程不仅涉及房屋的物理状态评估，还包括对其使用功能和安全性能的综合判断。房屋完损鉴定是房屋管理、维修、改造、交易以及拆迁补偿等环节的重要依据，对于保障居民生命财产安全、维护社会公共利益具有重要意义。